Miete mindern wegen Corona oder sogar kündigen – geht das? Derzeit sind viele Gewerbetreibende in der Situation, dass Ihnen Einnahmen fehlen, die Miete aber trotzdem voll bezahlt werden muss. Hilfe würde eine Mietminderung schaffen. In der Regel darf die Miete aber nur gemindert werden, wenn ein Mangel an der Mietsache besteht. Ein solcher Mangel kann derzeit damit begründet werden, dass die Mieträume nicht genutzt werden können. Allerdings hat dies weder der Mieter, noch der Vermieter zu vertreten. Es handelt sich um eine behördliche Auflage, die nicht unmittelbar das vermietete Gebäude betrifft. Es liegt daher kein Mangel an der Mietsache vor.
Hier kann das sog. Leistungsstörungsrecht helfen. Mit derartig einschneidenden Ereignissen haben die Mietvertragsparteien sicher nicht gerechnet, sodass das Bedürfnis aufkommt, den Vertrag anzupassen oder sich sogar von ihm zu lösen. Die gesetzliche Regelung dazu ist der § 313 Abs. 1 BGB.
Hierin heißt es:
„Haben sich Umstände, die zur Grundlage des Vertrags geworden sind, nach Vertragsschluss schwerwiegend verändert und hätten die Parteien den Vertrag nicht oder mit anderem Inhalt geschlossen, wenn sie diese Veränderung vorausgesehen hätten, so kann Anpassung des Vertrags verlangt werden, soweit einem Teil unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere der vertraglichen oder gesetzlichen Risikoverteilung, das Festhalten am unveränderten Vertrag nicht zugemutet werden kann.“
Ob diese Regelung im Fall von Corona anwendbar ist, bedarf freilich einer Einzelfallprüfung. Eine andere Regelung gibt es derzeit aber nicht. Es gibt lediglich eine Beschränkung der Kündigungsmöglichkeit durch Vermieter (Art. 240 § 2 EGBGB).
Für Gewerbemietverhältnisse wird als Inhalt der Vertragsanpassung vor allem eine Herabsetzung der Miete für die Dauer der Schließungsanordnung in Betracht kommen. Eine Kündigung dürfte eher nicht gerechtfertigt sein, soweit die Schließung von vorhersehbarer Dauer ist. Das würde eine rückwirkende Anpassung der Miete ermöglichen. Mit engerer Auffassung könnte man aus Rücksicht auf die schutzwürdigen Interessen des Vermieters auch eine Anpassung des Vertrags erst ab dem Zeitpunkt gewähren, indem der Mieter eine Minderung der Miete begehrt.
Rechtsprechung gibt es hierzu (noch) nicht. Es ist aber zu erwarten, dass die Gerichte hier eine Abwägung treffen, die beiden Seiten möglichst gleich gerecht wird.
Im Ergebnis wird eine Mietminderung aufgrund der Corona-Schließungen möglich sein. Der genaue Zeitpunkt und die Höhe müssen aber im Einzelfall ermittelt werden. Nach Prüfung sollte zunächst eine Nachverhandlung mit dem Vermieter angestrebt werden. Mit den richtigen juristischen Argumenten werden die meisten Vermieter einsehen, dass eine Minderung unausweichlich ist.
Manche Fälle können sicherlich auch über Force-majeure-Klauseln in Mietverträgen oder das Besondere Schuldrecht bereits zufriedenstellend gelöst werden. Aber für die meisten Fälle, insbesondere das Gewerberaummietrecht, wird der genannte § 313 BGB für Verträge, die von Maßnahmen im Rahmen der Coronavirus-Bekämpfung betroffen sind, einen guten und interessengerechten Ausgleich für Schieflagen in Vertragsverhältnissen bieten. Miete mindern wegen Corona geht also!
Das empfohlene Vorgehen ist Folgendes:
- Lassen Sie gründlich prüfen, ob in Ihrem Fall eine Mietminderung in Betracht kommt. Ab sofort oder auch rückwirkend.
- Verhandeln Sie mit dem Hintergrundwissen der Prüfung mit dem Vermieter über eine interessengerechte Minderung.
- Ohne Ergebnis kann die Minderung mit gerichtlicher Hilfe durchgesetzt werden.
Gerne können Sie mich zum Thema Minderung der Gewerberaummiete kontaktieren.
Ihr Rechtsanwalt Florian N. Schuh
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